秀洲新区房地产开发建设的思考与建议
秀洲经济发展研究会
2009年初以来，全国房地产市场一片红火。嘉兴市区楼市回暖，房价持续走高和地价的飙升，引起社会各界的广泛关注和网民的热议。秀洲经济发展研究会就秀洲新区和南湖新区房地产开发建设情况作了分析研究，形成了一些思考和建议，仅供参考。
一、嘉兴市区房地产业回暖的基本特征
今年的房地产市场上，老百姓买房子的热情远远高于开发商建房子的热情，呈现出房产热、地产冷的现象，但进入9月份，新“地王”不断刷新。国家统计局最新公布的数据显示，1-9月，全国商品房销售同比增长44.8%，销售额增长73.4%，但是土地出让面积下降了22%，开工面积下降6%。嘉兴市区房价从今年5月开始一路高歌猛进。到今年9月，市区商品房备案均价达5384元∕平方米，比1月份的4907元∕平方米的成交价高出了477元，上涨幅度之大，速度之快可谓惊人。目前市区各档次在售楼盘价格涨幅在每平方米300元至600元，一些高档楼盘甚至涨了1000余元。秀洲新区普通住宅房价首次破“5”进“6”奔“7”，南湖新区普通住宅房价实现了破“6”进“7”冲“8”，进入10月后市区多处楼盘出现抢购，以10月18日开盘的信达东郡，推出4幢200套房源，3天内销售一空。很多开发商转变经营行为，减少促销活动，直接加价销售，放缓推盘速度甚至捂盘惜售等行为直接拉升了房价。与此同时，土地价格也日渐飙升，嘉兴新地王在南湖新区诞生。2009年9月16日，东菱房产拍得位于南湖新区东至九曲里港，南至凌公塘路，西至南江路，北至凌公塘河地块，面积为180787.6平方米，约合271亩，成交总金额9.73亿元，折合地价358万元/亩。10月15日，香溢房产拍得位于北师大附中北侧一宗土地，出让价5500元/平方米。10月26日，力宝房产拍得出让价6360元/平方米土地，成交价格远远超过市场的预期，新地王再次刷新。
近期商品房成交一直维持在较高水平，一方面是去年积压的刚性需求持续消化的结果，另一方面低利率、减税政策、通货膨胀预期等也让很多人抢先购房。总体来说，需求大于供给是导致今年房价上涨的主要原因。而造成房产热、地产冷这种局面的主要原因，一是前两年放地太多，开发商消化不良；二是2008年房地产市场的突然变化，使开发商对市场前景缺乏信心，放缓了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出让节奏，为保证土地价格稳定减少了出让面积和频次。就总体来看，土地供应不足的问题是制约房地产市场发展的突出问题。
当然，对目前市场上出现的新一轮的“抢地热”，业界人士看法不一。有观点认为，“抢地热”有利于房产企业增加土地储备，缓解楼市供应不足的紧张局面；也有观点认为，“抢地热”可能使一些房地产企业借机囤地。还有人担心，新一轮“抢地热”会造就一批“新地王”，使本以高企的房价火上浇油，等等。
外来投资者入市，对市区房价的持续走高起着推波助澜的作用。嘉兴作为长三角区域交通格局中“8”字型的中心节点，有其独特的区位优势、强大的产业基础、深厚的人文底蕴、优越的人居环境，特别是随着沪杭高速铁路和杭州湾跨海大桥等区域性重大交通基础设施项目的建设，极大地增强了房地产开发投资的收益预期。而与长三角区其他同类城市相比，嘉兴市区房价则长期处于楼市洼地，甚至低于部分县市的房价。这一现象引起投资者的广泛关注，“嘉兴房价一定会涨”，一度成为人们议论的热点，投资者纷纷看好嘉兴楼市。今年上半年以来，温州购房团多次来禾考察楼市，走遍了市区所有楼盘。国庆长假后，温州人在禾刮起了投资购房风，其中一人在永泰广场楼盘购房17套。南湖区余新镇凤桥集镇约80%的商品房由上海人且主要为老年人购买。
二、秀洲新区和南湖新区楼市发展的比较分析
客观分析目前嘉兴市区房地产业发展的特点和态势，理性看待房地产市场热销现象，有助于进一步理清秀洲新区房地产开发建设思路，加快推进秀洲新区城市化进程。
两区房地产开发建设呈现出明显的阶段性特征。今年上半年以来，南湖新区推出的新楼盘数量明显多于秀洲新区，房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。南湖新区新推楼盘主要有：巴黎都市、富安臻园、香缇世家、信达东郡、格兰英郡、郁金香岸、泰富商业广场等一批楼盘。秀洲新区新推楼盘仅为龙盛·右岸美墅、发展·盛世豪庭、和立馨庭、江南·巴比伦等少数楼盘。秀洲新区房地产开发由1998年开始起步，经历了由开发启动到开发高潮，再到相对平稳的发展阶段。南湖新区由2003年开始起动，目前城市雏形初显，楼盘集中上市的高潮阶段。
两区各档次在售楼盘的房价有千元之差。据今年9月份楼盘销售情况的初步调查，秀洲新区多层、高层和联排等住宅的销售均价分别为5000元/平方米、4700元/平方米、8000元/平方米。南湖新区分别为6000元/平方米、5500元/平方米、10000元/平方米。两区各档次在售楼盘的房价相差1000元/平方米左右。国庆长假后，两区楼市出现抢购，房价再次飙升。
通过两区楼市销售现象的比较分析，从总体上看，秀洲新区和南湖新区的房地产市场发展态势与当地产业经济和区位条件是相协调的，总体运行良好。但我们发现，由于两区在区域城市公共资源配置、新楼盘档次和拥有的城市发展空间、自然禀赋的不同，导致了两区房地产不均衡开发和房价差距。
首先，两区城市公共资源的配置不均衡。嘉兴市城市总体规划提出“北控南移、东进西拓”的战略布局，直接造成了两区公共资源的配置明显不同。南湖新区在城市功能、教育、文化、医疗和休闲娱乐等方面拥有绝对的城市资源要素优势。该区域集聚了市政府及其国家机关的多个职能部门，是嘉兴市的行政中心；在城市功能方面有图书馆、博物馆、大剧院、体育馆、七一广场，是嘉兴市的文化休闲中心；国际会展中心和正在建设的沪杭高铁成了流动人口的集散中心。在教文体医方面拥有北师大附中、嘉兴一中（一中实验）和高中园区，形成了教育圈优势；有新建的市妇保院和在建的新第一医院等。与南湖新区相比，秀洲新区城市公共资源的配置明显不足，教文体医等方面的投资发展形单影只，且多数为民营投资，缺乏整体优势。在多数市民心理所信任的，还是以政府投资兴办的公益事业如公办大医院、学校等。对于房地产业，香港著名实业家李嘉诚有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。近年来，南湖新区借助市政府多年来连续投资之力，高密度集聚城市公共资源，形成了区域级差地租，增强了该区域房地产开发投资的收益预期。这是秀洲新区与南湖新区不可比的客观因素。
其次，两区精品楼盘的数量不均衡。南湖新区近年来开发建设了一批高档精品楼盘。如，翰林府第、澳洲花园、巴黎都市、格林小镇等一批楼盘都是档次较高的住宅小区，目前待售楼盘、在建楼盘的数量多于秀洲新区。这些住宅小区有着优美舒适的环境和优质的物业服务管理，一方面为住房改善型家庭所青睐，另一方面也蕴涵着较大的升值潜力，为投资者所追宠。秀洲新区虽然有嘉业阳光城、金都佳苑、龙盛·右岸美墅等一批品牌楼盘，但楼盘总量并不多，近期开发的楼盘少之又少。南湖新区还拥有全国著名的红色旅游胜地南湖，包括西南湖、凌公塘主题公园等资源禀赋。依托凌公塘公园、西南湖等自然景观开发建设的罗马都市、东菱·梅湾花园等楼盘，是目前嘉兴市区房价最高的楼盘之一。
再次，两区城市外延的发展空间不均衡。南湖新区境内的南郊河、沪杭高速公路等均处在城市规划外围，市中环南路贯通东西，实施东进战略的发展空间回旋余地大，有利于南湖新区城市规划、城市产业的空间布局和房地产成片开发建设，形成整体优势。秀洲新区虽然近年来投入巨资完成了退二进三，为发展城市产业提供了一定的空间，但区域内的北郊河、乍嘉苏高速以及新塍塘水源保护区等的规划布局，使秀洲新区城市规划和产业空间布局被肢解，造成楼盘不能成片开发和建设大型楼盘。目前新区内供地出现断层，可开发的土地储备不足，新区西拓战略的空间受阻。
三、两区楼市热销的几点思考
今年以来，秀洲新区推出的“龙盛·右岸美墅、发展·盛世豪庭、江南·巴比伦和香谢水岸”等楼盘，销售一路红火。一方面，加速了房企资金回笼，增强了房企实力，新区人口集聚加快，区域品牌得到有效提升。另一方面，由于秀洲新区大多数新推楼盘位于北郊河以西，给购房置业者造成了秀洲新区楼盘地段偏远，且楼盘少规模小的印象。但学区房、景观房、高铁时代等，成为这一轮楼市热销过程中众多购房者热议的新名词，对购房者产生了很强的吸引力。而低价房在秀洲区，好地段、高档房、高价房、精品楼在南湖区的消费心理，所带来的负面影响不能低估，近期在禾不少房地产企业和购房者的注意力已逐渐向南湖新区转移的倾向，以及9月份以来南湖新区新“地王”记录的不断刷新，同时秀洲新区暴露出无地可供、无房可售等问题，必须引起政府及有关部门的高度重视。
楼市回暧、房价走高、市场热销，既是一次发展机遇又是一场严峻考验，有关问题需要研究反思。
思考一：要加强房地产业发展的周期性研究，进一步增强后金融危机阶段秀洲新区发展房地产业的信心，加快推进城市化发展。房地产业是加快城市化的第一推动力，城市化如果没有房地产业作支撑是不可想象的。从房地产业10多年发展特点看，住房的刚性需求和投资需求拉动房地产发展，出现了隔几年上一个台阶的周期性变化。从投资收益角度看，股市存在风险和不确定性，因而大多数投资者认为投资房地产是保值增值最理想的选择。从区域经济一体化发展阶段看，城市化与工业化已呈现出互动发展、相互支撑、共同推进的特点，而城市化带动工业化的作用将更加明显。从经济回暖的趋势看，进入后金融危机阶段，投资信心将逐渐增强。由于房地产业与城市化的战略目标一致，因此，秀洲新区打造“创业创新生态宜居城市”，仍应大力发展房地产业。
思考二：要加强浙江科技孵化城与秀洲新区和秀洲工业园区“三区联动”的体制机制研究，统筹兼顾城市发展的即期收益和长远利益的关系、新型工业化与城市化的关系、结构调整与转型发展的关系。区委、区政府以“创新引领秀洲未来”的发展理念，提出双业并举转型升级经济工作主战略，全力打造“一心八园”为经济转型升级总载体的浙江科技孵化城，为秀洲新区发展注入了创新要素和动力。作出这样的战略定位和部署无疑是正确的，但房地产是现代服务业发展的重点产业，在经营城市、推进城市化、拉动地方经济发展中有着重要的地位和作用。特别是房地产的即期收益，给地方财政带来直接利益。因此，我们认为，秀洲新区下一步，必须重视研究浙江科技孵化城与秀洲新区和秀洲工业园区“三区联动”体制机制问题，进一步明确定位、科学布局，坚持统筹发展，正确处理好城市发展的即期收益和长远利益的关系、新型工业化与城市化的关系、结构调整与转型发展的关系。在推进过程中，要突出新区城市化的带动作用，强化浙江科技孵化城的引领作用和秀洲工业园区的产业支撑作用，三者不能偏废。
思考三：要加强对建设“创业创新生态宜居城市”的比较优势研究，坚持“取长补短、扬长避短”的原则，构筑“人居秀洲”新优势。秀洲新区和南湖新区是嘉兴市城市发展的两翼，虽然市区城市公共资源不均衡配置已成客观事实，这方面南湖新区确实优于秀洲新区，但秀洲新区开发建设房地产的优势在于生态环境。自然禀赋不足，可以通过人工建造，引景入城。秀洲新区要坚持“取长补短、扬长避短”的原则，构筑“人居秀洲”新优势，使城市边缘劣势转变为人居生态环境优势，把秀洲新区打造成为宜居宜人宜创业的现代化都市新区。
四、加快推进秀洲新区房地产开发建设的建议
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，不仅满足了人民群众的基本住房消费需求，推进了城市化建设，它的快速发展带动了200多个相关行业，直接拉动了经济的增长，为地方经济发展提供了大量资金。
加强秀洲新区房地产开发建设的战略谋划，增强房地产开发投资前景。长三角都市圏同城效应极大地优化了嘉兴市的发展环境，区域综合竞争力不断增强，市区房地产业升值潜力巨大。在新形势下，秀洲新区房地产业要顺应房地产发展的周期性变化的趋势，充分利用绿地面积大、生态环境优、商业配套全的优势，突出“人居秀洲”的品牌效应，建设具有一定规模，质量档次高，能够满足提高生活质量需要，楼盘个性化明显，规模化、品牌化和人性化的中高档住宅小区。当前，对秀洲新区总体规划布局作一些必要的修编，同时要抓紧对土地利用总体规划的调整。充分利用多种媒体，加大秀洲新区向西拓展的形象策划和对外宣传推介，不断增强投资开发前景。
加快新区北区的开发建设，积极拓展房地产发展空间。要进一步明确新区规划内适宜房地产开发建设的地块，形成连片成规模开发。要加速土地储备，近期要规划推出一批房地产项目的土地招拍挂，保障土地供应的持续性，满足市场需求。要加快新区北区的开发建设，加快东升西路至乍嘉苏高速公路延伸段、秀园路延伸段等重大基础设施项目的建设速度。要抓紧启动建设秀湖工程，积极做好“引景入城”的文章，形成新区发展的总体框架，提高区域级差地租和秀洲新区投资开发的吸引力。要通过加快浙江科技孵化城核心区、北郊河以西中山路至洪兴西路乍嘉苏高速公路出入口城市形态建设步伐，带动周边房地产项目的开发建设，力争早出形象，形成北郊河东西连接，新塍塘南北呼应、浙江科技孵化城与新区、工业园区三区联动发展的格局。
加强城市公共资源要素集聚，提升新区综合配套水平和公共服务功能。秀洲新区在城市要素资源配置要根据秀洲新区实际，打造区域特色。要坚持“取长补短、扬长避短、营造特色”的原则，变城市公共资源不足，为营造生态宜居环境优势；变自然禀赋不足，为人造景观优势；变京杭运河、新塍塘水源保护区的资源优势为城市发展优势。要引进一批知名度高、集聚带动性强、有特色的教育文化体育项目，集聚发展教育文化体育事业。要强化政府性公共投资项目，形成一批以公办文教卫体等公益性项目为主体的项目。要注重城市标志、建筑设计、节点、通道、边界等城市风格，规划建设市民广场、文化体育、健身场馆等公共休闲项目，创建大型儿童乐园、名人公园、水景公园等特色鲜明的文化主题公园。要科学规划，全面实施新区亮化工程、美化工程，提高绿化覆盖率和绿地率，提升区域整体形象。
2009年10月28日